Umur Bangunan Jepang Selama 30 Tahun Tidak Sepenuhnya Benar
kc-plaza

Umur Bangunan Jepang Selama 30 Tahun Tidak Sepenuhnya Benar

Umur Bangunan Jepang Selama 30 Tahun Tidak Sepenuhnya Benar – Dalam dekade terakhir ini, klaim tertentu tentang pasar perumahan Jepang telah diterima sebagai fakta. Salah satunya adalah rumah Jepang hanya dimaksudkan untuk bertahan 30 tahun. Ide ini telah menyebabkan kepercayaan bahwa rumah-rumah Jepang dibangun dengan buruk, dan meskipun ada benarnya, mereka dapat bertahan lebih lama jika pemilik menjaganya – sebuah kredo yang berlaku di mana-mana di dunia.

Umur Bangunan Jepang Selama 30 Tahun Tidak Sepenuhnya Benar

Gagasan bahwa rumah Jepang hancur sendiri setelah tiga dekade adalah fungsi dari rencana pemerintah untuk menjaga ekonomi tetap berjalan dengan kebutuhan konstan untuk konstruksi perumahan, karena Kementerian Pertanahan yang membuat batas waktu 30 tahun.

Jika pemerintah mengatakannya, maka itu menjadi proyeksi yang terpenuhi dengan sendirinya, tetapi kementerian tidak sampai pada perkiraan itu melalui evaluasi kualitas. Itu hanya menghitung semua rumah yang telah dihancurkan. Yang dimaksud statistik sebenarnya adalah usia rata-rata sebuah rumah di Jepang saat diruntuhkan adalah 30 tahun. Rumah tua yang masih berdiri tidak termasuk dalam persamaan. Beberapa ahli berpendapat rata-rata rumah kayu Jepang bisa bertahan hingga 65 tahun, itu tergantung pemiliknya yang merawatnya atau tidak. poker asia

Penyesatan serupa mendominasi pasar kondominium bekas. Karena kondominium modern dibangun dengan baja dan beton, diharapkan tahan lebih lama dari pada rumah. Pemerintah sendiri pernah mengatakan bahwa perumahan kolektif harus bertahan hingga 150 tahun, tetapi itu terjadi pada tahun 1951, ketika hanya apartemen yang mampu membeli. Perkiraannya sekarang adalah 37-40 tahun, setelah itu pemerintah menyarankan sebuah kondominium direnovasi atau dibangun kembali.

Sebuah editorial yang diterbitkan November lalu oleh portal real estat online Homes Press, bagaimanapun, menantang pernyataan ini. Artikel tersebut mengutip angka Kementerian Pertanahan yang mengatakan, hingga April 2013, 218 bangunan kondominium di Jepang, yang terdiri dari sekitar 15.000 unit, telah dibangun kembali atau sedang dalam proses pembangunan kembali, yang berarti bahwa seluruh strukturnya telah atau sedang diganti.

Mengingat sekitar 1 juta unit kondominium yang dibangun sebelum tahun 1981, ketika standar gempa didukung, masih berdiri dan dapat digunakan, jumlah yang dibangun kembali mewakili lebih dari 1 persen dari unit yang harus dibangun kembali atau direnovasi. Homes Press mengatakan pembangunan kembali tidak dapat dilakukan dalam skala yang didukung oleh pemerintah dan industri, karena tidak praktis bagi sebagian besar pemilik kondominium lama.

Kondomium untuk umum pertama kali muncul di Jepang pada pertengahan 1950-an, awalnya sebagai sarana untuk meredakan krisis perumahan perkotaan pascaperang. Nilai jual utama mereka adalah ruang makan-dapur terpadu dan toilet bergaya Barat. Yang pertama dibangun oleh Japan Housing Corporation, terutama di “kota-kota baru” yang terkonsentrasi di pinggiran kota-kota besar. Kondominium menjadi bentuk paling umum dari perumahan milik penduduk hingga akhir tahun 70-an, terutama berkat Perusahaan Pembiayaan Perumahan, yang menawarkan pinjaman dengan persyaratan mudah untuk pekerja bergaji rata-rata.

Pada tahun 1981, setelah gempa bumi besar di Prefektur Miyagi, standar anti gempa dibuat lebih ketat sehingga bangunan baru dapat menahan gempa hingga 7 skala seismik Jepang. Pada saat itu ada sekitar 1 juta unit kondominium, dan sebagian besar tidak pernah ditingkatkan dengan benar. Hingga saat ini, tidak pernah ada undang-undang yang mewajibkan tahan gempa untuk bangunan yang dibangun sebelum tahun 1981, atau dalam hal ini sebelum tahun 1971, untuk pertama kalinya standar tahan gempa ditingkatkan.

Sejak Gempa Bumi Besar Jepang Timur pada 11 Maret 2011, baik pemerintah pusat maupun daerah telah mempromosikan bangunan yang ada tahan gempa, tetapi responnya buruk, meskipun beberapa pemerintah daerah, seperti Bangsal Toshima Tokyo, mengamanatkan perbaikan di bawah hukuman hukum. Hambatan utama adalah biaya dan konsensus. Bangunan tua yang tahan gempa akan membuat setiap penghuninya membayar jutaan yen. Lebih penting lagi, karena kondominium adalah perusahaan kolektif, keputusan seperti itu harus diambil oleh empat perlima pemilik dalam sebuah gedung, dan mayoritas semacam itu sulit diperoleh.

Serangkaian artikel baru-baru ini di Asahi Shimbun menggambarkan kesulitan dalam merenovasi kondominium tua, menggunakan contoh bangunan 12 unit yang terletak di dekat Taman Meiji di Tokyo, yang dibangun pada tahun 1957. Pada tahun 1995, setelah Gempa Bumi Besar Hanshin, salah satu dari warga berusaha menggalang sesama pemiliknya untuk melakukan pekerjaan anti gempa, namun karena tidak ada asosiasi pemilik hal itu sulit dilakukan. Akhirnya, dia membawa perusahaan manajemen luar untuk membuat rencana dan membantunya mendirikan asosiasi pemilik.

Mereka memperkirakan bahwa peralatan tahan gempa akan menelan biaya antara ¥ 60 juta dan ¥ 80 juta, dan dikombinasikan dengan perbaikan lain setiap pemilik harus membayar ¥ 10 juta. Akhirnya, pada Juni 2010, asosiasi memutuskan bahwa sebaiknya mereka membangun kembali kondominium. Hanya dua pemilik yang tidak menyetujui rencana ini, sehingga lulus uji empat per lima yang diamanatkan oleh undang-undang. Asosiasi kemudian mendatangkan pengembang, yang merancang struktur lima lantai baru yang terdiri dari 16 unit. Karena asosiasi memiliki tanah secara berkelompok, yang harus mereka bayar hanyalah pembongkaran dan pembangunan baru. Selain itu, mereka mendapat keuntungan dari penjualan empat unit tambahan. Pada akhirnya, masing-masing membayar ¥ 28 juta untuk sebuah apartemen baru, yang jauh di bawah harga pasar untuk area Tokyo itu.

Asahi menyajikan kisah ini sebagai contoh pembangunan kembali yang berhasil – tetapi ini merupakan pengecualian. Saat membangun kembali kondominium, partisipasi pengembang sangat penting, dan sebagian besar tidak akan terlibat kecuali ada jaminan keuntungan. Jadi kecuali kondominium Anda berada di kota besar atau dekat stasiun kereta yang sibuk, pengembang tidak akan tertarik. Selain itu, lahan harus cukup besar untuk menampung bangunan yang lebih besar sehingga unit tambahan dapat membantu mengimbangi biaya pembangunan kembali.

Dalam kasus apartemen Meiji, tingkat kapasitas – yang berarti jumlah luas lantai yang dapat dibangun di atas sebidang tanah tertentu – cukup sehingga gedung yang lebih tinggi dapat dibangun. Namun, jika tingkat kapasitas di lokasi tertentu kecil, atau ada batasan ketinggian atau hukum jaminan sinar matahari yang membatasi ukurannya, maka pembangunan kembali menjadi tidak ekonomis. Masalah lain termasuk warga yang menolak untuk menyetujui pembangunan kembali dan menuntut harga di atas harga pasar untuk menjual kondominium mereka kepada penghuni lain; serta penyewa kondominium yang menolak pindah dan menunda prosesnya.

Sekarang sejumlah besar bangunan yang dibangun selama booming kondominium besar tahun 70-an dan 80-an mencapai tanggal penjualan yang disetujui pemerintah, Partai Demokrat Liberal yang berkuasa akhirnya mulai memahami kenyataan ini dan telah mengerjakan undang-undang yang akan membuat pembangunan kembali lebih mudah, seperti mengurangi porsi pemilik yang diperlukan untuk menyetujui pembangunan kembali atau meningkatkan tingkat kapasitas. Tapi seperti yang ditunjukkan oleh Homes Press, bahkan jika undang-undang terkait dilonggarkan untuk mendorong pembangunan kembali, itu tidak berarti itu akan terjadi, terutama karena, dengan populasi yang menyusut, tidak banyak pertumbuhan yang diperkirakan di pasar kondominium.

Akan lebih baik jika ada pilihan ketiga, untuk “menggeser penggunaan lahan”, seperti yang dikatakan artikel itu. Dengan kata lain, hancurkan bangunan, jual tanah, bagi pendapatan di antara pemilik, dan tinggalkan. Di sebagian besar tempat, mereka tidak akan mendapatkan banyak, tetapi pemilik kondominium tua ini biasanya sudah tua.

Umur Bangunan Jepang Selama 30 Tahun Tidak Sepenuhnya Benar

Beberapa tahun yang lalu kami memeriksa kondominium yang dibangun pada akhir tahun 80-an oleh penerus Japan Housing Corporation. Sebagian besar kondominium yang telah dibangun kembali di Jepang awalnya dibangun oleh JHC, karena mereka biasanya memiliki asosiasi pemilik yang kuat dan tanah yang cukup untuk membangun kembali, tetapi kompleks khusus ini berada di daerah terpencil di Prefektur Chiba jauh dari kereta terdekat. stasiun. Ketika kami menyebutkan bahwa gedung itu akan direnovasi atau dibangun kembali dalam 10-15 tahun, dia mengatakan seharusnya tidak ada masalah. Kami bertanya, bagaimana jika kami memutuskan untuk menjual daripada melalui proses pembangunan kembali? Kami ragu bahwa kami dapat menemukan pembeli. “Kalau begitu,” katanya dengan yakin, “kami akan membelinya dari Anda.”